1，“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。
2，所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权，说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的，建筑在集深圳小产权房体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，目前的“小产权房”，“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买，另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
3，和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区深圳小产权房商品房价格的1／3甚至更低，这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因，首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。
4，因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。
小产权房有哪些弊端。
1，缺少“五证”，深圳小产权房房产五证是办理房产证的前提条件，而小产权房最大的问题就是缺少五证，不能办理房产证，不受法律的保护。
2，质量难保证，小产权房的房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。
3，拆迁难补偿，小产权房属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
4，配套不完善，小产权房不能保证社区内的相关配套设置建设。
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