一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，法律是允许乡村集体组织在集体土地上建造住宅的，只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑。
另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设，因此，并非只要是小产权房就是非法建筑。
深圳小产权房非法的不能购买，那合法的是否可以购买和转让呢，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证，房产证，契税证等合法手续，由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，但这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有深圳小产权房限制的，只能在集体成员内部转让，置换。
买卖双方对该房屋为小产权房的事实均知情，签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律，行政性法规的强制性规定，应为有效合同。
第一种情况，如购买方是本地农村集体经济组织成员的，双方之间的房屋买卖合同有效，受法律保护，如购买方不是本地农村集体经济组织成员的，一般司法实践中作为无效合同处理。
第二种情况，对于不属于深圳小产权房农村宅基地房的其他使用农村集体土地建设的房屋，法院对于小产权房买卖纠纷案件不予受理。
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”，“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。
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