小产权房为什么能拿到房管局颁发的不动产权利证书?

  来源:小产权房发布日期:2020-02-11浏览次数:56

摘要:昨天(2020年2月4日),我发表了《600万的

 昨天(2020年2月4日),我发表了《600万的房子,仅仅200万就把七十年的使用权转让了,房东到底是犯傻还是精明?》的文章,指出各取所需就是商业交换的核心,金融的本质就是把别人认为犯傻的事情交给专业的人做出聪明的结果。
文章中,我指出600万的房产,其中200万就是使用权价值,400万就是所有权价值。
房子的价值就是使用权价值加上所有权价值,使用权价值就是房子出租给自己或者出租给别人的租金总和,所有权价值就是房子转让或者拆迁或者抵押获得的超过购买价格的价值。
一直以来,买房的主要目的都是买卖所有权的差价,而租赁才是真实居住的体现。很多人面对高高在上的房价,只能买所谓的小产权房,带来的担忧就是只有租赁合同没有国家背书的风险。
小产权房能不能转正,其实转正非常简单,只要补缴土地出让金就可以转正拿到大产权证。可是,这样价格不就跟大产权房一样了。
而买小产权房的目的非常明确,就是便宜,只要能够踏踏实实居住,那怕只有二十年也就够了,二十年后的事情根本就不关心。
所以,买小产权房的原因就是居住,就是用尽量少的价格买到可以至少住二十年的房子。未来买房人如果可以转让还能剩点钱,那就是白赚的!
可是,这种房子没有国家规划,没有不动产权证,总会让买房人心里不踏实,万一房东违约怎么办,万一房子拆了怎么办?
小产权房就是只有使用权没有所有权的房子,大产权房就是既有使用权还有所有权的房子。我们来看一下使用权跟所有权的区别:
1.使用权就是居住权,就是租赁合同保障的居住权利,所有权就是不动产登记证明,不动产登记证书就是国家信用的背书。
2.使用权价值就是租金的价值总和,所有权价值就是转让或者拆迁的现金价值。
3.投资使用权就是收获未来租金上涨的收益,投资所有权就是收获未来转让或者拆迁时的溢价。
大家是否看明白了,传统的大产权房就是使用权跟所有权同时属于一个人,而传统的小产权房就是没有所有权的使用权,也就是说,传统的小产权房是没有国家信用背书的小产权房,这样的小产权房因为没有缴纳土地出让金,所有才没有国家背书,也就是得不到国家法律的保障,有被拆迁或者拆迁无法得到补偿的风险。
所以,只要有国家背书,那么小产权房的担忧自然也就解除,这样的小产权房其实非常多,比如即将入市的集体建设用地的租赁住房,北京的成寿寺项目就是这样的,有国家背书的项目。包括目前成为市场主流的共有产权住房也是大产权跟小产权的结合体,只是有了国家背书的保障。
那么还有没有其他的有国家背书的小产权房,非常多!比如下面这套:
海南省三亚市凤凰水城红树湾小区,复试住宅立项,六层的一层;房本面积:共130平米(单层76平);目前年租金6万;剩余租期:即将到期,随时可以入住;市场参考出售总价400万;免租金租期:十年到二十年;押金:100万;年租金回报率:6%(未考虑年递增);目前租户类型:只能居住,有家具家电。上述住宅仅仅需要押金100万,可以免费使用十年或者二十年,也可以直接出租收租金。跟业主签署10到20年租赁合同可以转租,在三亚房管局做抵押登记,承租人拿不动产抵押登记证明。合同到期后退还押金,办理退房手续,解除抵押登记。
上述案例中,承租人仅仅花了押金100万,就可以免费居住二十年,如果自己不住也可以直接出租拿租金二十年,合同到期后退还押金,白白拿了二十年的租金。承租人还能拿到房管局颁发的不动产权利证书
小产权房
 
上面案例看到,就是买断了大产权房的二十年的小产权,仅仅100万的押金就可以免费住七十年产权房子二十年,合同到期退换押金,还在房管局做了抵押登记,如果房主不退押金,那么房子就是属于承租人了。
和周边的小产权房对比,通常要花大产权的一半价格买到小产权当,比如二百万,跟上述仅仅押金就能白住二十年的方案对比,二百万的小产权不仅仅钱多花了,还没有不动产证明,更不可能到期退还押金。
由于目前中国最长租赁的法律保护时间只有二十年。超过二十年的租赁,都是不受法律保护的,因为租赁七十年就相当买房了。
即使那些买了小产权房的人,也只是租赁合同,虽然是用两个二十年租期叠加的方案达到四十年租期,但是第二个二十年是法律规定无效的,也就是只保护最长二十年的租期。
这种受法律保护,并且有不动产证书的小产权房未来会不会成为市场追逐的热点吗?
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