简单地说，小产权房就是指在农户集体用地上基本建设的房子，未交纳土地出让金等花费，其不动产登记证并不是由國家房管所单位授予，只是由乡政府或村民委员会授予，为什么会有小产权房呢，为什么小产权房买卖比较低调呢？
在我国有《土地管理法》以及实施条例、《城市规划法》等法律法规、政策法规，对土壤资源的应用开展严苛的定义，非常是对乡村集体用地开展了强制的维护。在我国对大城市农田和农村土地承包推行不一样的管理，对城镇人口和乡村人口数量也推行不一样的管理条例。大城市国有土地只能历经合理合法程序流程侧后方能修建商住楼发售土地流转，并由國家房管所单位授予房本。
而乡村集体用地只能经國家征收土地，土地用途变成国有制后才能够用以房地产业的开发设计，随后开展发售土地流转。这类二元构造的农田规章制度，是“小产权房”难题的根本原因。那样的国有土地和集体用地的二元式区划，造成了农田一级市场國家垄断性，导致二者实际上的不公平。一方面，农户在征缴中得到的赔偿与价值相差太多，就独立盖房出售;另一方面，如今大城市楼价太高，城区的中下层的群众的收益不能够选购房子，只有另找门路。因为农村自建房划算，因此许多城乡居民选购，这就是说“小产权房”造成的缘故。
根据《土地管理法》的要求，农户全民所有的农田的所有权不可转让、出让或是租赁用以非农业基本建设。而农村房属集体经济组织全部，群众对房基地也只能拥有所有权，农户将房子卖给城镇居民的买卖个人行为不可以遭受法律法规的认同与维护，也就不可以申请办理土地使用权证、房本、房产契税证等合理合法办理手续。充分说明，乡产权房是不可以向非本团体组员的第三人出让或出售的。但这并非说乡产权房就不能转让，只是说其出让或市场销售的另一半是有限定的。
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